（一）、商品房預(yù)售制度之利

1、拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道

商品房預(yù)售制度允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房尚未建成時(shí)，與買(mǎi)方簽訂交易合同和提前收取銷(xiāo)售款。相比于現(xiàn)售，預(yù)售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期可縮短約10個(gè)月。預(yù)售制度有利于拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道，不僅加速了資金周轉(zhuǎn)、提高了資金使用效率，而且壓低了資金使用成本，有效降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力。

2、疏導(dǎo)商品房市場(chǎng)需求

商品房預(yù)售價(jià)格約比現(xiàn)售價(jià)格低10%-20%，交房期為1-2年。相比于現(xiàn)售，商品房預(yù)售的價(jià)格優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)，有效刺激了商品房購(gòu)買(mǎi)，將潛在需求轉(zhuǎn)換為有效需求，完成了商品房需求的合理疏導(dǎo)。

3、為銀行提供穩(wěn)定*

銀行機(jī)構(gòu)通過(guò)向購(gòu)房者發(fā)放按揭貸款，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供間接融資，從而獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定*。住房商業(yè)貸款已成為銀行機(jī)構(gòu)優(yōu)先選擇的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

（二）、商品房預(yù)售制度之弊

1、易縱容非法集資和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為

商品房預(yù)售使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅投入有限資金即可進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)成為可能，為非法集資和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為提供了溫床。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在支付土地出讓金、獲得土地后，可將土地使用權(quán)在銀行抵押貸款融資，然后通過(guò)使中標(biāo)建筑商墊資和預(yù)售，獲取大量建設(shè)資金，其中預(yù)售是最主要的融資渠道之一。一旦資金鏈斷裂，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程將面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售制度將這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至購(gòu)房者和銀行，有可能?chē)?yán)重?fù)p壞購(gòu)房者的合法權(quán)益與引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、缺少?lài)?yán)格的監(jiān)管制度

國(guó)外和中國(guó)香港的商品房預(yù)售，屬于銷(xiāo)售模式而非融資手段，但中國(guó)內(nèi)地商品房預(yù)售的本質(zhì)即為集資建房，大量預(yù)售資金的使用理應(yīng)得到合理監(jiān)管。實(shí)際情況為，購(gòu)房者的銀行按揭貸款未經(jīng)監(jiān)管流程即可一次性無(wú)條件劃撥給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，雖有規(guī)定必須將其用于房屋建設(shè)，但在資金使用過(guò)程中缺少?lài)?yán)格監(jiān)管，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際有可能將資金非法挪用。同時(shí)，因監(jiān)管缺位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常利用自身信息的隱蔽性?xún)?yōu)勢(shì)侵害購(gòu)房者合法權(quán)益，例如常產(chǎn)生預(yù)售營(yíng)銷(xiāo)宣傳與實(shí)際交房情況不對(duì)等等問(wèn)題。

3、易產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫

商品房預(yù)售會(huì)刺激購(gòu)房需求，其中不乏基于保值、投機(jī)等目的的需求，需求增加有可能拉動(dòng)價(jià)格增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常通過(guò)虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)分偏離實(shí)際市場(chǎng)均衡價(jià)格，從而有可能引發(fā)房?jī)r(jià)狂跌風(fēng)險(xiǎn)，易產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

4、催生房地產(chǎn)過(guò)度投資開(kāi)發(fā)

商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)門(mén)檻，導(dǎo)致大量投資資金涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，容易催生房地產(chǎn)過(guò)度投資開(kāi)發(fā)，從而引發(fā)行業(yè)發(fā)展不平衡和低效率競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

5、房屋面積管理職能難以厘清，易產(chǎn)生行政風(fēng)險(xiǎn)

房屋建設(shè)工程從規(guī)劃到預(yù)售、*各環(huán)節(jié)辦事部門(mén)不一，測(cè)繪機(jī)構(gòu)不同，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，存在多次測(cè)繪以及預(yù)售測(cè)繪與確權(quán)測(cè)繪結(jié)果不同的尷尬局面，易引發(fā)糾紛訴訟。

二、購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房有什么好處

1、購(gòu)房糾紛少、風(fēng)險(xiǎn)小

購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房最大的優(yōu)點(diǎn)就是購(gòu)房者對(duì)于自己所購(gòu)的房屋是可以看得見(jiàn)并且摸得著的，所以購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)也比較小。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房屋內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)往往是最大的考量因素，但是如果在買(mǎi)房的時(shí)候只看戶(hù)型圖或者看樣板間是看不見(jiàn)房屋具體的問(wèn)題的，所以購(gòu)房者很容易被誤導(dǎo)，最后交房的時(shí)候也容易產(chǎn)生巨大的心理落差。但是現(xiàn)房卻是可以看到房屋的實(shí)際結(jié)構(gòu)的，這樣一來(lái)就可以減少許多風(fēng)險(xiǎn)和糾紛了。

2、馬上辦房產(chǎn)證

房產(chǎn)證肯定是大家買(mǎi)房的時(shí)候比較關(guān)心的東西，所以購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的另一個(gè)好處就是購(gòu)買(mǎi)了之后就可以馬上辦理房產(chǎn)證，買(mǎi)了現(xiàn)房之后就可以馬上辦理房產(chǎn)證，也不用擔(dān)心開(kāi)發(fā)商手續(xù)不全，土地、產(chǎn)權(quán)有什么問(wèn)題。

3、小區(qū)周邊配套設(shè)施的完善

不少的樓盤(pán)在出售房屋的時(shí)候都會(huì)以樓盤(pán)周邊的配套設(shè)施來(lái)吸引大家去購(gòu)買(mǎi)房子，很多人都被這些賣(mài)點(diǎn)所吸引而買(mǎi)了房。但項(xiàng)目交付之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃并非如開(kāi)發(fā)商之前所承諾的。但如果是現(xiàn)房，可以對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境進(jìn)行勘查、了解，看是否符合開(kāi)發(fā)商的宣傳。

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