所有者向民防局申訴

10月17日，北京羅馬嘉園19名所有者向北京市朝陽區(qū)民防局申訴案件在北京市朝陽區(qū)人民法院開庭審理。該局向園區(qū)物業(yè)管理公司——北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱珠江物業(yè))發(fā)行《人防工程使用證》和《行政許可決定書》具體行政行為不當(dāng)。

19名業(yè)主的代理人，北京市義派律師事務(wù)所律師范建利告訴記者，今年6月，珠江房地產(chǎn)已經(jīng)收到北京市朝陽區(qū)民防局發(fā)行的人防工程使用證和行政許可決定書，業(yè)主們對此非常不滿。

得知情況后，業(yè)主們多次與珠江房地產(chǎn)協(xié)商，一直不一致，向法院起訴，珠江房地產(chǎn)被列為第三人。業(yè)主們在行政起訴狀中表示，朝陽區(qū)民防局在向珠江房地產(chǎn)發(fā)行《人防工程使用證》和《行政許可決定書》時，沒有通知業(yè)主，行政手續(xù)違法，侵害了住宅區(qū)業(yè)主的利益，珠江房地產(chǎn)沒有住宅區(qū)地下人防工程的所有權(quán)和合法使用權(quán)，向朝陽區(qū)民防局發(fā)行給珠江房地產(chǎn)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》

記者注意到，隨著《物權(quán)法》的實施，湖南、四川、云南等地的《物權(quán)法第一事件陸續(xù)發(fā)表，國慶節(jié)長假后的第一個工作日，北京市海淀、房山、昌平、大興、石景山等基層法院集中起草了使用《物權(quán)法》維權(quán)的事件，其大部分屬于業(yè)主和房地產(chǎn)公司。

10月9日，北京市大興區(qū)人民法院開庭審理九龍山莊業(yè)主委員會起訴物業(yè)管理公司事件，業(yè)主委員會認(rèn)為九龍山莊物業(yè)管理公司租賃住宅區(qū)停車場，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，住宅區(qū)停車場租賃收益應(yīng)由業(yè)主委員會返還

物權(quán)法能解決所有糾紛嗎

隨著物權(quán)法的實施，車輛、綠地等住宅區(qū)的公共設(shè)施引起的糾紛越來越多。記者25日采訪的許多律師和學(xué)者說:一個重要的原因是，作為國家立法的《物權(quán)法》，許多規(guī)定只是原則性的，具體實施過程中的一些空白需要通過司法解釋來彌補(bǔ)，否則很難實施。中國人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新說。

北京盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說，《物權(quán)法》的實施，為小區(qū)停車位的歸屬提供了法律依據(jù)。《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，出租或者附贈等方式約定。占有所有者共有的道路和其他場所用于停車的停車場，所有者共有。這意味著所有者對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用住宅等專用部分有所有權(quán)，專用部分以外的共用部分有共用和共同管理的權(quán)利�！靶�區(qū)的車位分為地面車位和地下車位兩種，目前地面車位大多是占用業(yè)主共有的道路，綠地或者其他場地用于停放汽車，理應(yīng)屬于業(yè)主共有�！�

“但由于《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定，即使是歸業(yè)主共同共有的部分，如何劃分每個業(yè)主的權(quán)屬�！�

對于經(jīng)常引發(fā)糾紛的停車位收費(fèi)問題，畢文強(qiáng)認(rèn)為分兩種情況：權(quán)屬歸開發(fā)商的，當(dāng)然要交停車費(fèi)，歸業(yè)主共有的，交費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主委員會決定�！氨M管《物權(quán)法》已經(jīng)實施了，但目前還存在兩個法律盲點：對于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行是否該由政府介入？在業(yè)主委員會還沒有產(chǎn)生的時候，停車費(fèi)怎么收取？

根據(jù)北京市建設(shè)委員會的數(shù)據(jù)，北京目前房地產(chǎn)公司管理的小區(qū)有5000多個，成立業(yè)主委員會的小區(qū)還不到500個，現(xiàn)行法律法規(guī)也沒有統(tǒng)一小區(qū)停車費(fèi)，明確規(guī)定。因此，許多小區(qū)的停車費(fèi)都是由物業(yè)公司自行決定如何收取的。

畢文強(qiáng)認(rèn)為，《物權(quán)法》沒有對地下車庫的權(quán)屬做出明確規(guī)定，規(guī)定通過出租，出售，附贈的方式來進(jìn)行約定，“業(yè)主和開發(fā)商，物業(yè)公司只有地位平等才可能約定，在現(xiàn)實中，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主是分批入住的，雙方存在著嚴(yán)重的知情權(quán)不對等。一方強(qiáng)的話，約定的可能性就不會大幅度降低。

北京市回憶律師事務(wù)所律師秦兵提出了地下車的另一個問題。實踐中，很多商社區(qū)都把地下人防工程作為車庫使用，但其權(quán)利問題處于真空地帶，近年來引起的糾紛不斷出現(xiàn)，各案件的判決迫在眉睫。

畢文強(qiáng)說，法律不需要無限細(xì)分，解決糾紛必須由房地產(chǎn)公司和業(yè)主協(xié)商，不能協(xié)商，只能訴諸法律�！段餀�(quán)法》首次提出了建筑物劃分股權(quán)的概念，這其實已經(jīng)給了業(yè)主很大的維權(quán)空間，具體案件具體分析，法院、法官也應(yīng)該有所作為。對業(yè)主來說，爭取權(quán)益的最好方法是成立業(yè)主委員會。