10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》作為規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，全面詳細(xì)規(guī)定了物權(quán)歸屬和利用等內(nèi)容，特別是土地和房屋歸屬和利用的法律關(guān)系。而上海目前實(shí)行的房地產(chǎn)登記條例中，部分條款與《物權(quán)法》不完全一致，近期上海對房地產(chǎn)登記工作進(jìn)行了全面梳理，并對現(xiàn)行登記條例提出了修改意見。記者今天獲悉，經(jīng)市人大同意，市政府制定出臺了《上海市人民政府關(guān)于貫徹做好本市房地產(chǎn)登記工作的若干意見》，作為過渡性規(guī)定，對登記機(jī)構(gòu)職責(zé)，登記日，預(yù)告登記，更正登記，異議登記等方面內(nèi)容做了明確的規(guī)定。

對登記機(jī)構(gòu)的履責(zé)要求更加高了

《物權(quán)法》第12條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，包括查驗(yàn)資料，詢問申請人，如實(shí)及時登記，必要時可以實(shí)地查看等內(nèi)容。受理過程中，如果注冊機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請注冊事項(xiàng)與提交的申請注冊文件不一致，提交的申請注冊文件之間缺乏相關(guān)性或房地產(chǎn)相關(guān)情況需要進(jìn)一步證明，可以要求申請人補(bǔ)充材料。另外，當(dāng)事人申請注冊的房地產(chǎn)與注冊登記的內(nèi)容不一致，注冊機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地檢查的其他情況，注冊機(jī)構(gòu)可以在房地產(chǎn)的位置檢查注冊目標(biāo)物的情況。這樣做的目的是讓注冊機(jī)構(gòu)在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，盡可能的履行職責(zé)，盡可能的保證如實(shí)、準(zhǔn)確，及時的記載房產(chǎn)權(quán)相關(guān)事項(xiàng)，避免出現(xiàn)注冊錯誤。與以往的工作流程不同，在注冊時增加了詢問申請人等環(huán)節(jié)。

登記日的定義有重要變化

《物權(quán)法》第14條明確規(guī)定了房地產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定登記。上海《登記條例》第十一條規(guī)定，經(jīng)審查符合規(guī)定的，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)在房地產(chǎn)登記簿上記載相關(guān)事項(xiàng)，登記申請的受理日期為登記日期。由于登記日的含義實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利變動發(fā)生效力的日期，因此，上海原來以記載日溯及至受理日為登記日的規(guī)則，應(yīng)當(dāng)依《物權(quán)法》所確定記載生效的原則做出調(diào)整，調(diào)整后的登記日以記載日為準(zhǔn)�！度舾梢庖姟分幸裁鞔_要求登記機(jī)構(gòu)將經(jīng)審核符合規(guī)定的房地產(chǎn)登記事項(xiàng)記載于登記冊，并將記載之日注明為登記日。需要注意的是，在注冊機(jī)構(gòu)審查期間，檢查、異議注冊等情況可能會給房地產(chǎn)交易帶來潛在的風(fēng)險。

改變重“證書”輕“登記簿”的觀念

《物權(quán)法》第16條規(guī)定“房地產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)”。房地產(chǎn)登記簿明確是房地產(chǎn)物權(quán)的法律依據(jù)，因此登記機(jī)關(guān)要求登記信息如實(shí)記入登記簿。使登記簿具有公信力和公示力。

房地產(chǎn)權(quán)的歸屬和內(nèi)容必須以房地產(chǎn)登記簿為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)權(quán)證書只是房地產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容的外在表現(xiàn)，房地產(chǎn)權(quán)證書上記載的事項(xiàng)必須與房地產(chǎn)登記簿一致。如果記載不一致，物權(quán)法規(guī)定除了證據(jù)證明書的注冊確實(shí)錯誤以房地產(chǎn)登記為基準(zhǔn)。為了維護(hù)交易安全，在簽訂交易合同之前，可以先到登記機(jī)關(guān)查詢該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，是否設(shè)置抵押情況，物權(quán)法第十八條也規(guī)定了權(quán)利人，利害關(guān)系人可以申請查詢，復(fù)印登記材料，登記機(jī)關(guān)必須提供。這也充分體現(xiàn)了登記簿的公示力對保護(hù)交易安全具有重要意義。

重視預(yù)告登記，防止一女二婚

《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人可以簽訂房屋買賣或其他房地產(chǎn)權(quán)的協(xié)議，保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，并按約定向登記機(jī)關(guān)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)人同意，處置該房產(chǎn)的，不產(chǎn)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消失或房地產(chǎn)登記日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記自動失效。

上�！兜怯洍l例》對預(yù)告登記的原有規(guī)定是：可單方申請，也可雙方申請；預(yù)告登記失效日期，期房為初始登記之日起兩年，現(xiàn)房為預(yù)告登記之日起兩年�，F(xiàn)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，上海預(yù)告登記由雙方合意，不分期房和現(xiàn)房；單方申請預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)當(dāng)事人關(guān)于申請預(yù)告登記的約定文件，雙方預(yù)告登記的，仍保持現(xiàn)有操作程序。預(yù)告登記時效也相應(yīng)調(diào)整，即對預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記之日起三個月內(nèi)未申請房地產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。

一般的房地產(chǎn)登記都是對現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行登記，而預(yù)告登記是一種為將來發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利變動的請求權(quán)，具有排他效力，可以防止房屋產(chǎn)權(quán)人“一房二賣”。

利用“更正登記”，保護(hù)自己的物權(quán)

《物權(quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人，利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。房地產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人書面同意更正，或者有證據(jù)證明登記簿有錯誤，登記機(jī)關(guān)必須更正。

更正登記是為了保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的物權(quán)，允許真正的權(quán)利人和利害關(guān)系人根據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)更正房地產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容。房地產(chǎn)權(quán)利人，利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，均可以申請更正登記。申請時，更正申請的當(dāng)事人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交認(rèn)為登記簿記載事項(xiàng)有誤的證據(jù)。注冊機(jī)構(gòu)應(yīng)更正的情況有兩種。一是登記簿上記載的權(quán)利人書面同意，登記簿上記載的事項(xiàng)確實(shí)有錯誤，二是有效的法院判決、仲裁機(jī)關(guān)判決、人民政府制定的土地權(quán)利糾紛處理決定可以證明權(quán)利記載有錯誤。

更正注冊處理期間，注冊機(jī)構(gòu)暫停注冊簿上注冊的權(quán)利人轉(zhuǎn)讓，設(shè)定其他權(quán)利、租賃等情況的注冊機(jī)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，設(shè)定其他權(quán)利、租賃等房地產(chǎn)注冊期間，利害相關(guān)人員申請更正注冊，注冊機(jī)構(gòu)應(yīng)停止注冊審查。

《異議登記》加上《前道》程序，減少有效期

《物權(quán)法》第19條規(guī)定，《房產(chǎn)登記本權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)關(guān)異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不予起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損失的，權(quán)利人可以要求申請人賠償損失。”