醞釀新限外政策封堵外資抄底
分析稱不排除新限外政策出臺
早在去年年底,商務部等部委便出臺外商投資目錄,旨在嚴防外資抄底中國樓市。但由于國際國內(nèi)形勢的變化,外資的進入反而成洶涌之勢。
記者從相關(guān)渠道了解到,目前,商務部正會同有關(guān)部門研究新的限外政策,以加強和進一步規(guī)范對外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。據(jù)分析家介紹,新政策在外資結(jié)算退場時,很可能會延遲結(jié)算時間。
結(jié)算退場政策
不久前,商務部外國投資管理司長李志群回答香港記者的問題時,為了配合國家的宏觀管理,商務部加強了對外投資。商務部將與國家有關(guān)部委聯(lián)合開展工作,加強和進一步規(guī)范對外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。
同時,據(jù)相關(guān)人員介紹,國內(nèi)將出臺更嚴格的限外政策,旨在嚴格防止外資的復印。
中國指數(shù)研究院的一位分析人士認為:“而在此情況下,不排除新的限外政策的出臺。”
沿海綠色集團首席經(jīng)濟學家孫飛在接受《華夏時報》采訪時預計,以后政策的著力點會放在外資結(jié)匯離場的時候。主要是把短錢變成長錢,使外資獲利后的退場成本變大。
這一點,外管局有識別能力。孫飛說。
2007年5月,商務部發(fā)布了《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審查和監(jiān)督的通知》,規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審查,同時未來必須由地方部門審查的外資房地產(chǎn)公司。
去年11月7日,國家發(fā)展改革委員會、商務部共同發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》,中國繼續(xù)限制外商投資高級酒店、別墅、辦公大樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營,外商投資土地
《目錄》還指出,新增對外資房地產(chǎn)二級市場交易和房地產(chǎn)中介和中介公司的限制,同時刪除普通住宅用地開發(fā)建設鼓勵投資類別。
“在當前國際金融環(huán)境下,內(nèi)地房地產(chǎn)的限外政策,可預期會更加趨嚴。3月25日,高通智庫機構(gòu)發(fā)布研究報告時表示。
房地產(chǎn)拐點致外資進入
一邊是嚴防外資進入,一邊卻是熱錢滾滾而入。
目前,中國外資熱錢進入增長率近年來罕見。根據(jù)商務部2月的數(shù)據(jù),實際上利用外資增加了38%,其中大部分作為游資流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
除了人民幣升值、美國次級債危機等因素之外,國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢也是讓外資蜂擁而入的關(guān)鍵所在。
進入2008年以來,一線城市和部分二線城市的房價出現(xiàn)回調(diào),部分城市如廣州、深圳等降價接近30%。外資進入復印件的情況很明顯。
2007年一段時間內(nèi)極度擴張,負債累累的開發(fā)人員正在籌集建設資金。第一太平戴維斯(北京)有人說:有時開發(fā)人員對外資的渴望更強。外資確實計劃復印進入。
同時,業(yè)內(nèi)人士對記者說,一些國家房地產(chǎn)企業(yè)賬戶上只有1億元。
上述說法得到了研究機構(gòu)的證實,高吞吐量智庫機構(gòu)發(fā)表了研究報告書,說:2008年房地產(chǎn)開始,最重要的是行業(yè)資金鏈。由于行業(yè)環(huán)境的變革,目前行業(yè)內(nèi)資金緊張的企業(yè)不在少數(shù)。”
3月27日,有媒體報道說,匯豐、渣打、花旗、東亞等主要外資法人銀行已完成了與央行征信系統(tǒng)的連接測試,正式加入央行征信系統(tǒng),將可通過該系統(tǒng)查詢貸款者的征信記錄。
此前,熟悉外資銀行運作的人士對記者表示,很多外資銀行都在超出央行的規(guī)定要求,超標準核準地產(chǎn)企業(yè)和個人住房貸款。
中國指數(shù)研究院副院長陳盛認為,限制外資銀行是進一步加強外資監(jiān)督的步驟之一。
香港股份內(nèi)地住宅企業(yè)受到影響
實際上,商務部限制外資復印,除了制定新的限制外政策外,現(xiàn)有政策的執(zhí)行力也在增強,對香港的影響最大。SOHO中國是這項限外政策嚴格的最新犧牲者。該公司原計劃在香港IPO籌集資金150億港元,通過正規(guī)渠道匯入內(nèi)地,支持北京前門的巨大拆遷項目。
但是到現(xiàn)在為止,受國家外匯管制的影響,這筆錢暫時進不去。
實力更強的公司也必須放寬自己的擴張步伐。碧桂園去年11月取消了15億美元的借款計劃,到今年1月為止恢復這個計劃時,借款規(guī)模只有原來的三分之一,而且成本高于正常成本的可轉(zhuǎn)換債務。
即使如此,碧桂園在新加坡市場這次借款募集的資金中,只有10%左右的資金可以進入內(nèi)地市場。其中主要原因是外匯管理局的政策限制。
SOHO中國和碧桂園集團發(fā)售的資金遭遇,反映了許多開發(fā)人員現(xiàn)在面臨的困境。在國內(nèi)受到緊縮貨幣政策的影響,負債累累的開發(fā)人員除了尋求海外上市尋求資金外,沒有辦法,但是這個渠道籌集的資金很難順利地匯入大陸。分析家認為。
對此,高通智庫指出:這對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響是,最近在香港和海外市場IPO等融資的住宅企業(yè)面臨著惡劣的市場環(huán)境,在價格上面臨著很大的壓力。另外,已經(jīng)在海外上市的住宅企業(yè),再融資也受到壓迫!
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